2018년 달라지는 부동산 정책은?

정부는 지난해 8·2 대책부터 시작해 가계부채 종합대책, 주거복지 로드맵, 다주택자 임대사업자 등록 활성화 방안 등 한 달에 한 번꼴로 부동산 정책을 내놨다.

올해에는 부동산 시장에 큰 영향을 줄 수 있을 만한 규제가 여럿 있다.

2018년 달라지는 부동산 제도를 살펴봤다.

△재건축 초과이익환수제 부활
초과이익환수제가 부활하면서 재건축 시장에 어떤 영향을 끼칠지 관심이 쏠린다.
1월부터 재건축 시장은 큰 변화가 있을 전망이다. 재건축 초과이익환수제가 다시 부활한다. 이 제도는 지난 2006년 참여정부 시절 3·30 대책의 '재건축 개발이익환수와 투기방지'를 통해 처음 시행됐다. 이후 2013년부터 유예 기간을 통해 시행이 잠시 보류됐지만 두 차례 유예 기간이 종료되면서 2018년부터 시행할 예정이다.

초과이익환수제는 재건축 이후 정상 주택 가격 상승분을 초과하는 이익 일부분을 환수하는 제도다. 위헌 시비가 남아 있긴 하지만 일단 올 1월 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수제 대상이다.

△분양권 양도세 강화
이달부터 분양권 양도세율이 늘어난다. 기존에는 보유 기간에 따라 40~50% 과세됐지만 2018년부터 분양권 양도세는 50%(주민세 별도)로 늘어난다. 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권은 보유 기간에 관계없이 양도세 50%를 내야 한다.

△新DTI(총부채상환비율) 적용
주택 대출이 까다로워진다. 연소득을 기준으로 대출 한도를 계산하는 '총부채상환비율(DTI)'이 내년 1월부터 보다 엄격해지는 탓이다. 이른바 '신(新)DTI'다.

신DTI는 대출자 상환 능력을 보다 정확히 반영하는 데 초점을 맞췄다. 현행 DTI는 신규 대출 시 원리금을 모두 포함하지만 기존 주택담보대출은 이자만 더해 계산했다. 하지만 달라진 신DTI에선 기존 주택담보대출 '이자'뿐 아니라 '원금'까지 상환 부담에 포함한다. 즉 '신규 대출 원리금+기존 대출이자+기타 대출이자/연간 소득'이었던 DTI 산정 공식은 '모든 주택담보대출 원리금+기타 대출이자/연간 소득'으로 바뀐다. 현행 DTI와 신DTI 비율이 동일(30~50%)한 상황에서 분자만 커지는 셈이기 때문에 대출 가능 금액은 줄어들 가능성이 높다.

특히 다주택자는 두 번째 신규 주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI 비율을 산정하기 때문에 부담이 늘어난다. 반대로 향후 연봉 인상 기대감이 높은 사람은 오히려 혜택을 볼 수도 있다.

△오피스텔 규제 강화 
오는 25일부터 오피스텔 투자 규제를 강화한다.

먼저 소유권 이전등기까지 오피스텔 분양권 전매금지다. 그간 투기지역과 투기과열지구에 한정됐던 분양권 전매제한 지역은 오는 25일부터 청약조정대상지역까지 확대된다. 시세차익을 노린 단기 투자 수요는 다소나마 완화될 전망이다. 지역 거주자에게 오피스텔 물량 20%를 우선 분양하는 '거주자 우선 할당제'도 마찬가지로 조정대상지역까지 확대 적용된다.

규모 300가구 이상 오피스텔에 대해선 인터넷 청약을 의무화한다. 현재까지 오피스텔은 별도 제약 없이 공개모집 규정만 따르면 건설사 등 사업 주체가 청약 방식을 마음대로 정할 수 있었다. 대다수 오피스텔은 모델하우스를 통해 현장에서 현금으로 청약을 받았다.

△임대사업자 이자상환비율(RTI) 도입
RTI 도입으로 임대사업자 대출 문턱이 대폭 높아질 전망이다.

부동산 임대업자 대출이 수술대에 오른다. 3월부터는 부동산임대업 여신심사에서 새롭게 '임대업 이자상환비율(RTI)'을 적용해 대출 적정성 여부를 판단한다. RTI는 '연간 이자비용 대비 임대소득의 비율’'을 뜻한다. 일정 RTI를 넘지 못하면 대출이 제한될 수 있다. 들어오는 임대소득이 나가는 이자비용보다 많아야 돈을 빌려준다. 정부는 RTI 기준으로 주택 1.25배, 비주택은 1.5배를 제시했다.

△양도소득세 중과세와 장기보유특별공제 배제
오는 4월 1일 이전에 다주택자가 집을 팔지 않으면 양도소득세를 10% 더 납부해야 한다. 다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택 매도 시 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율은 6∼40%다.

△상반기주거복지 로드맵, 맞춤형 주거지원
정부가 지난해 11월 29일 발표한 '주거복지 로드맵'이 올 상반기 적용된다.

먼저 만 29세, 총급여 3000만원 이하 청년에게 최고 3.3% 금리를 제공하는 청년우대형 청약통장이 나올 예정이다. 전월세 대출도 수월해진다. 청년 1인 가구 전세자금 대출 연령 제한이 기존 25세 이상에서 19세 이상으로 완화되고 월세 대출 한도는 30만원에서 40만원으로 확대된다.

비싼 아파트값에 집을 구하기 어려웠던 신혼부부도 숨통이 트일 전망이다. '신혼부부희망타운'을 눈여겨볼 만하다. 지역 시세 80% 수준에 분양·임대하는 공공주택이다. 신혼부부 특별공급도 확대된다. 내년부터 분양 비율이 최대 두 배(공공 15→30%, 민간 15→20%)까지 늘어나며 분양 자격 기준도 완화된다.

△하반기총체적상환능력비율(DSR) 도입
올 하반기부턴 총체적상환능력비율(DSR)이 은행권 대출심사에 도입된다. DSR은 올해 도입될 신DTI보다도 더 강력한 대출 규제다. 주택담보대출에 한해서만 원리금을 계산하는 DTI와 달리 DSR은 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단한다. 신용대출, 마이너스 통장, 자동차할부는 물론 중도금·이주비 대출까지 고려한다. /이용원 기자